ワンルームマンション投資の確定申告とは？
不動産投資をするうえで、避けては通れないのが「確定申告」。会社員や公務員であれば、給料にかかる所得税の手続きは会社が行うので、確定申告は必要ありません。その一方で、不動産投資で所得が発生した場合、翌年度の所得税額を確定させるために、所得を国に申告する必要があり、この申告が、確定申告です。
初年度の確定申告をしないのは必須
申告期間は、例年であれば2月15日頃から3月15日頃までの間で、前年1年間（1月1日～12月31日）の所得を報告する形になります（それより前の年度の申告も行えます）。今年は、コロナの影響で猶予されています。
ワンルームマンション投資の場合、一般的に所得はそれほど大きくならないので確定申告は必要ないと思う方もいらっしゃいますが、よく調べると、やっておかなければいけないことがわかりました。それは、もし「給与をもらっている会社員で、不動産事業による所得が20万円以下」であれば確定申告する必要はありません。もし不動産投資で経費が多く発生して「赤字」になった場合、確定申告をしなくてもOKということなのです。
赤字なら確定申告は必要なくなりますが、逆にその場合、確定申告しないと損をしてしまいます。なぜなら赤字申告することで課税所得が減る、つまりは所得税額が減り、還付金が発生するのです。これがいわゆる節税となります。特に、ワンルームマンション投資では、初年度は、多くの方は赤字が発生することもあります。
その場合、確定申告をすることで、会社員としての課税所得から赤字分を減らすことができ、その分、減った所得税額が「払いすぎ」ということで確定申告後に還付されます。もし、100万円の赤字が出たのであれば、還付金は10万円を超える可能性があります。したがって、申告をしなかったことで、還付金を見逃すこてゃ、もったいないことになります。
このような節税効果がずっと続くわけでは決してありません。大きく税金が戻るのははじめの数年間です。それ以降は黒字となり不動産所得分の追加納税が発生するのが普通です。不動産会社のセールスマンは、「毎年大きな節税が見込めますよ！」と言って無理に物件を買わせようとする営業トークを鵜呑みにしてはいけません。
ワンルーム投資の確定申告の手順＆必要書類
確定申告をしても会社からの問合せはまずないと考えて大丈夫なようです。
ワンルームマンション投資における、確定申告の大まかな手順を見ていきます。
まずは会社員の方の場合、基本的に年末調整は会社が行ってくれますが、生命保険控除などの項目は、自身で会社に申告しないと税金は戻ってきません。この分は、自らその手続きを行うことになり、どう考えても手間は増えるので、会社に提出して、お任せしておきましょう。
年が明けたら確定申告に必要な書類が手元に揃っているかを確認しましょう。確定申告の直前で書類を揃えると、不足の書類がある場合は再手配が必要になり、中には届くのに1～2週間かかり、焦ってしまいます。一度、2月半ばくらいまでに書類の有無を確認し、ないものは手配しておいた方がいいようです。
確定申告に必要な書類を、ざっと以下に挙げました。
- 源泉徴収票
- 免許証のコピー（表裏）
- マイナンバー通知書のコピー（表裏・扶養ご家族全員分）
- 各投資マンションの不動産取得税・固定資産税の領収書
- ふるさと納税等の寄付に関する証明書
- 各投資マンションの返済表
- 年間医療費10万円を超えている場合、全国健康保険協会から送付される医療機関名・金額等が記載された明細書
- 管理費明細書
- 還付金入金の指定口座情報がわかるもの
- 特定口座（源泉徴収なし口座）で株の売買をされている場合、各金融機関、証券会社からの特定口座年間取引報告書
- 仮想通貨などの取り引きを行っていれば、年間取引明細
これらの書類が揃ったら、確定申告（決算書と確定申告書の提出）を行います。国税庁のウェブサイト上で決算書・確定申告書を事前に作成することもできますし、税務署に出向いてその場で決算書・確定申告書を作成してもいいです。
申告後、還付金がある場合は指定の口座に振り込まれます。追加納税がある場合は払込通知がきます。税額が確定すると、会社にも通知されるそうです。ワンルームマンション投資の規模であれば、会社からその件で問い合わせが入るようなことはまずないでしょう。
・ワンルーム投資の確定申告の考え方とコツ
確定申告しないと、それ以降はローンが組めなくなる！
ここからは「押さえておきたい考え方」と「ちょっとしたコツ」あるそうです。
まずは確定申告を遅れて出したり、やらなかったりしたらどうなるのか？税務署から「不動産所得の申告してください」といった通知がくる可能性もゼロではありませんが、個人レベルのワンルームマンション投資にはそのようなケースはほとんどないそうです。
問題なのは、不動産投資をしているにも関わらず、確定申告をしないと、金融機関から「納税の義務」を怠ったと判断されてしまい、以降は金融機関のローン審査が絶対に通らなくなってしまうことです。もし、この後、追加でワンルームマンションを買おうにも、マイホームを買おうにも、ローンが使えなってしまう問題が発生してしまうことがあるようです。
新たにローン申請する際に、過去の確定申告をまとめて行うこともできますが、もし追加納税が発生する場合は延滞税が発生してきます。マンション1室なら数千円で済むようですが、納税証明書に延滞の記録が残ってしまいます。となると、やはりローンを組むことは相当難しくなるようです。やはり確定申告は、期日内にやっておくに越したことはありません。
続いて、書類の作成方法に関して。「確定申告は、税理士に頼めばいいのでは？」とも思うかもしれませんが、税理士にお願いしても、結局は必要書類を自分で集めなければいけません。実際、ワンルームマンション投資の確定申告であれば入力の手間など知れていて、書類を集める工数の方がが大きいのです。入力だけで税理士に数万円も払うのは、もったいないのではないでしょうか。
入力そのものは、国税庁のウェブサイトでガイドを見ながら、項目を順番に入力していけば、ものの20～30分で終わります。一度やり方を覚えれば、次の年以降は楽になります。自分でやってしまった方が、断然いいのではないでしょうか。
確定申告は面倒ですが、マンション経営の収支内容を1年に1度振り返るいい機会になりました。やってよかったと思います。
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