サラリーマン大家への道

マンション投資

今回は、陸マイラーとしてポイントサイトでのマイルを稼ぐために、ワンルームマンション投資の投資セミナーたくさん参加して来ました。

いろんな視点があり、ワンルームマンション投資の評価が分かれるので、今回は前提条件は

  • サラリーマン(公務員、上場企業勤務)

投資のメリットとデメリット、リスクについてまとめてみました。私のような立場の人は、ぜひ参考にしてみてください。

1 投資のメリット

ワンルーム投資は、スキームができてしまっているため、銀行融資を受けやすく、年収が高くない方でも始めやすいというメリットがあります。公務員と上場企業勤めの人は、ローン審査が通りやすいので、販売会社も売る気満々でお話をされます。注意!注意!言葉たくみにいいことしか言いませんから。

1-1 投資は元手が少なくても始められる

区分投資では都心の新築ワンルームマンションでも2000~3000万円。中古ワンルームなら1000万円から多いようです。

また金融機関の融資ローンを利用すれば、全額フルローンを利用できるケースもあり、頭金の確保が少額、10万ぐらいから比較的容易に始められる。

1-2 安定した家賃収入が期待できる

ワンルーム投資は株式やFXなどの投資と比べて比較的低リスクな投資手法です。短期の売買で大きなキャピタルゲインを得ることも可能ですが、逆に大きな損失を出すこともありますので、どちらかというと中長期での運用の考えが必要です。

不動産投資は、毎月の家賃収入を主な収入源とする事業です。安定した入居が確保できれば利回りやキャッシュフローなども読みやすいため、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。不動産投資は物件が担保となるため、物件の何倍まで融資がえられるという金融機関の目安があり、年収の5倍~の融資を受けることがあり、いわゆるリバレッジが効くということになります。

利回りを期待できるのも魅力です。東京証券取引所1部における株による単純平均利回りで2%(2019年)程度と比較して、一例として、マンション投資の利回り(年間家賃収入÷投資額×100%)は、都心周辺の築浅中古で4%後半~5%以上で経費などを差し引いた実質利回りでも株式投資の利回りを上回るケースが多い。

1-3 減価償却費による節税効果

投資での物件取得費は耐用年数に応じて減価償却費を毎年経費として計上できるため、節税効果があります。

この投資は不動産賃貸業(貸家業)に該当するため、物件の購入費用等(土地は除く)は耐用年数にわたっての減価償却が可能です。

たとえば、鉄筋コンクリート(RC)のマンションの法定耐用年数は47年ですが、その場合の毎年減価償却ができる割合(償却率)は0.022%になります。仮に3500万円の新築マンションなら3500万円×0.022%=77万円の減価償却費を経費計上できます。

この金額は実際には支出されない費用ですが、会計上は費用として計上され利益額を減少させるので、税金がその分だけ少なくなる。さらに、その他の経費と合わせて家賃収入を上回ってしまう場合、その赤字の部分を給与所得と相殺でき、通常の所得で支払った税金の一部が返還されるメリットが大きい。

1-4 ローンを完済すれば将来の生活の備え

老後2,000万円問題を考えると不安が残りますよね。マンション投資を個人年金とする目的で取り組んでいる方が増えているようです。

個人年金としての期待

私のように、定年が間近になると、給与所得が得られなくなるので、退職後以降の年金以外の収入源としても期待できるわけです。

退職金を利用してローンを完済できれば、手元に残るお金も多く老後の不安も軽減されます。銀行の金利(0.002〜0.22%程度)と比べると、はるかに上回っています。

生命保険の代わり

意外と大きいのが、銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険加入は必須となりますので、死亡時や高度な障害で働けなると、ローン残債は保険により返済されます。最近は50歳未満なら、がん保険という意味で、規定された以上のガンに進行している場合、ローンは払わなくなっていい保証もあります。これってすごいですよね。

このように生命保険の代わりとして、マンション投資を考えられます。

1-5 相続対策として

お金持ち以外は、関係ないので、これは、スルーですね。ただ、仕組みとして覚えておきたいのが、不動産の場合、土地は路線価で価値を算定する方法なので、時価よりも低く評価されます。実勢価格(時価)の約70~80%で評価されるので、その分節税というわけです。

2 マンション投資のデメリットとリスク

ここですよね、問題は。デメリットやリスクを知っておきましょう。

2-1 収支のバランスで大幅赤字

特にワンルーム投資では、物件の選定や適切な収支計算に活かす必要があります。販売会社さんはここはあまり触れません。

不動産投資の収支では、収入である家賃のほか、以下の経費を常に考慮することが必要です。

  • 借入金の支払利息
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 各種税金、保険料、減価償却費

ローン返済や諸経費が家賃収入を上回ればとうぜん赤字経営となります。家賃収入からローン返済と、上記管理費等を差っ引いて、月々2、3万の赤字になるようなシミュレーションが出るならば、購入はやめましょう。

2-2 空室リスク、家賃下落リスク

ワンルームマンション投資は、入居があれば比較的安定した収入が見込めますが、さまざまな要因により家賃収入が減少することもあります。

空室リスク

退去者が出て次の方が決まるまで一定期間は空室となり、その間は収入がありません。

このために、東京23区、大阪の都心以外の地域で、ワンルームマンションを購入するのはやめたほうがいいということになります。現在のところ、様々な販売会社が公表していますが、99.8%の入居率と公表していますが、これは、調査期間によりますので、要注意です。数字には裏があるんです。。。。

災害リスク

最近のワンルームマンションのようにRC(鉄筋コンクリート)構造で新耐震基準を満たしている物件ならそれほど深く心配することもないようです。

家賃下落リスク

家賃は年数が経過すると考えておいたほうがいいでしょう。購入時のシミュレーションで、このあたりのリスクも考慮したシミュレーションをお勧めします。基本的には、立地条件が大きいようなので、ここを重視するより、物件の場所をしっかり見極めましょう。

また、5年間家賃保証をする販売会社もいますが、将来的に保証が継続するわけではないので、下がるということを踏まえたシミュレーションしておくことをお勧めします。

2-3 資産価格の下落

マンションなどの不動産の価格は、経済環境や需給と供給の状況により変わってきますが、経年劣化するため一般的には徐々に下落します。

そのためワンルーム投資を始める際には出口戦略も考えておく必要があります。一般的には、ワンルームは比較的取引の回転率は、その他の不動産より高いと言われているので、重要なのは、なるべく損しない価格、上昇、維持、下落のタイミングを頭の隅に置いておくことが大切です。

2-4 金利上昇リスク

特に金利が過去最低水準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクはあるといえます。販売会社は、「こんな超低金利のチャンスを逃がす手はないない!」と煽りますが、変動金利、固定金利や10年固定金利などこの部分も冷静にシユレーション必要です。

<コロナの影響は?>

コロナの影響で、不動産投資にもお金が回っているそうです。家族用の一般住宅は下落しているそうですが、1K、1Rといった区分マンションの下落はいまのところ、現状維持か一部下がり傾向ということらしいです。

もう少し研究していきますので、ご期待ください。

コメント

  1. まきまき36 より:

    投資のデメリット理解できました!慎重に取り組まないとですね